Quando si avvicina il momento dell'assemblea condominiale per il rinnovo della gestione, le dinamiche tra condòmini possono farsi tese. Tra i vari scenari che si presentano con frequenza, uno dei più dibattuti riguarda la scelta del nuovo professionista. Può capitare che uno dei candidati alla carica di amministratore partecipi alla riunione non solo per presentare le proprie referenze, ma forte delle deleghe cartacee affidategli da alcuni proprietari impossibilitati a essere presenti.
La situazione si surriscalda inevitabilmente quando quel candidato, forte delle deleghe ricevute, partecipa alla votazione ed esprime la preferenza proprio per la propria nomina, risultando infine eletto dalla maggioranza. Da qui nascono spesso i dubbi dei proprietari contrari: è una condotta lecita? Sussiste un conflitto di interessi che rende nulla la delibera? Una recente pronuncia della giurisprudenza di legittimità e di merito fa chiarezza su un tema che tocca da vicino la trasparenza e la validità delle decisioni assembleari.
Chi non è ancora in carica non ha le mani legate
Il primo aspetto da chiarire riguarda la differenza giuridica tra chi ricopre già l'incarico e chi si candida per ottenerlo. Secondo l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ogni partecipante può farsi rappresentare in assemblea tramite delega scritta, conferita anche a un soggetto estraneo al condominio. La stessa norma pone un divieto tassativo e inderogabile: è fatto espresso divieto all'amministratore in carica di ricevere deleghe per la partecipazione all'assemblea, e questo a prescindere dagli argomenti posti all'ordine del giorno.
Questo divieto, tuttavia, riguarda unicamente colui che riveste già la qualifica di amministratore del condominio. Il candidato che aspira a diventarlo, al momento della votazione, è a tutti gli effetti un soggetto terzo rispetto alla compagine condominiale. Di conseguenza, non opera nei suoi confronti alcuna incompatibilità preventiva legata al ruolo, potendo quindi ricevere regolari deleghe scritte da parte dei condòmini assenti.
Il voto per delega: la distinzione tra interesse proprio e altrui
Il nodo centrale delle contestazioni assembleari ruota solitamente attorno al presunto conflitto di interessi. Molti proprietari ritengono che votare per se stessi configuri una violazione palese dei principi di correttezza e imparzialità.
Tuttavia, bisogna considerare la natura giuridica del voto espresso tramite rappresentante. Il delegato non sta esprimendo una volontà propria o un suo personale interesse, bensì sta semplicemente trasmettendo la volontà dei deleganti, ossia dei condòmini che gli hanno conferito l'incarico con un atto formale. Il voto che viene immesso nell'urna virtuale o palese dell'assemblea appartiene ai proprietari assenti che hanno scelto liberamente di farsi rappresentare da quel determinato professionista. Non essendovi una commistione tra l'interesse personale del votante e l'interesse collettivo del condominio — in quanto il delegato agisce come mero canale di trasmissione della volontà altrui —, la giurisprudenza esclude la sussistenza di un conflitto di interessi invalidante.
Un esempio pratico dalla vita condominiale
Immaginiamo quanto accaduto nel condominio "Le Betulle". Durante l'assemblea convocata per scegliere il nuovo gestore, i proprietari si trovano a valutare due diversi preventivi. Uno dei candidati presenti in sala, oltre a illustrare le proprie tariffe e a mostrare la polizza di responsabilità professionale, esibisce tre deleghe scritte firmate da altrettanti condòmini impossibilitati a partecipare.
Al momento della votazione, il candidato utilizza quelle tre deleghe per votare a favore della propria nomina, raggiungendo così la maggioranza necessaria per l'approvazione. Alcuni condòmini presenti, contrari a questa scelta, decidono di impugnare la delibera davanti al giudice, sostenendo che il voto espresso dal professionista sia nullo per conflitto di interessi e che la nomina debba saltare.
Il tribunale, investito della questione, dà ragione alla linea della validità. I giudici ribadiscono che il candidato poteva legittimamente ricevere le deleghe e che il voto espresso per il tramite di esse è pienamente efficace, poiché imputabile direttamente ai condòmini che le avevano firmate.
Chi può contestare eventuali vizi della delega?
Un ulteriore profilo di grande interesse pratico riguarda la legittimazione a sollevare eccezioni sulle deleghe. Spesso accade che i condòmini dissenzienti cerchino di attaccare la validità della nomina eccependo irregolarità nel conferimento o nell'uso della rappresentanza (ad esempio, sostenendo che il delegato sia andato oltre le istruzioni ricevute).
Sul punto, la giurisprudenza è rigorosa: eventuali vizi relativi al rapporto di delega (come il disaccordo del delegante rispetto al voto espresso dal rappresentante) possono essere fatti valere esclusivamente dal diretto interessato, ossia dal condòmino che ha firmato la delega. I terzi, compresi gli altri condòmini dissenzienti o il candidato perdente, non hanno alcun titolo legale per contestare il modo in cui il rappresentante ha esercitato il voto per conto dei propri mandanti. Se i tre proprietari che avevano delegato il professionista si dichiarano soddisfatti o comunque non contestano l'operato, nessun altro condomino può sostituirsi a loro nell'azione di impugnazione su questo specifico punto.
I requisiti professionali e la formazione periodica
Oltre al tema delle deleghe, le impugnazioni delle delibere di nomina dell'amministratore toccano spesso il terreno dei requisiti soggettivi. L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile impone il possesso di specifici requisiti di onorabilità e professionalità, tra cui l'obbligo di frequentare corsi di formazione periodica e aggiornamento.
Nella pratica, è fondamentale che l'amministratore possa dimostrare il possesso di tali requisiti sin dal momento in cui accetta l'incarico. Qualora in assemblea venga omessa la consegna della documentazione attestante l'aggiornamento professionale, la delibera può essere esposta a censure. Tuttavia, i giudici tendono a distinguere tra un difetto sostanziale (l'amministratore non ha davvero frequentato i corsi) e un mero difetto di comunicazione o documentale (i corsi sono stati fatti, ma i certificati non sono stati mostrati subito). Nel primo caso la nomina rischia l'annullamento; nel secondo, se la documentazione viene prosciolta e depositata tempestivamente nel corso dell'eventuale giudizio di impugnazione, la lacuna iniziale può essere sanata, salvando la validità della nomina.